음식점 오픈 공략 23 — 같은 자리인데 공사비가 두 배 차이 나는 이유

1. 왜 같은 조건인데 공사비가 다를까

인테리어 공사비는 크게 내부 마감 공사(바닥, 벽, 조명, 가구)와 설비 인프라 공사(전기 용량, 가스 배관, 환기 덕트, 급·배수)로 나뉩니다.

내부 마감 비용은 매물에 상관없이 비슷하게 드는 편입니다. 문제는 설비 인프라입니다.

설비 인프라는 그 자리의 이전 업종에 따라 이미 갖춰져 있거나 처음부터 구축해야 할 수 있습니다. 예컨대 옷가게였던 곳에 고깃집을 들이면 전기 용량, 가스 배관, 환기 덕트 등을 전부 새로 해야 하고, 반대로 이전에도 고깃집이었다면 상당 부분을 활용할 수 있습니다.

이 차이가 수천만 원 단위로 벌어집니다.

2. 순서가 중요합니다: 본사에 먼저 물어볼 것

현장에서 흔히 보는 실수는 순서를 거꾸로 하는 것입니다. 먼저 매물을 잡아놓고 본사와 공사 사항을 나중에 논의하는 경우가 많습니다.

그런데 프랜차이즈는 브랜드마다 인테리어 정책이 다릅니다.

전면 철거 후 신규 시공만 허용하는 브랜드가 있습니다. 브랜드 통일성을 엄격하게 관리하는 경우인데, 이런 곳에서는 기존 시설이 아무리 좋아도 다 뜯어내고 새로 해야 합니다. 매물을 잘 골라도 절감 효과가 거의 없습니다.

기존 시설 일부를 살리는 리뉴얼 방식을 허용하는 브랜드도 있습니다. 이 경우 전기·가스·덕트처럼 눈에 안 보이는 설비를 그대로 쓸 수 있어서 공사비가 크게 줄어듭니다.

그러니 매물을 알아보시기 전에 본사에 먼저 물어보셔야 합니다. “기존 시설을 활용한 리뉴얼 방식이 가능한가요? 아니면 전면 철거 후 신규 시공만 가능한가요?”

3. 브랜드 특성에 따라 찾아야 할 매물이 다릅니다

본사로부터 리뉴얼이 가능하다는 답을 받았다면, 그다음에는 브랜드에 맞는 매물을 찾아야 합니다. 핵심은 하려는 업종과 유사한 설비를 쓰던 자리를 고르는 것입니다.

특히 홀에서 가스를 사용하는 브랜드라면 이 점이 결정적입니다. 테이블마다 가스 배관을 새로 깔려면 바닥을 뜯어야 해서 공사 기간과 비용이 늘어납니다.

4. 매물 볼 때 확인할 시설 항목

매물 현장에서는 눈에 보이는 마감보다 아래 항목들을 먼저 확인하는 편입니다.

• 전기 용량: 이전 업종이 전기를 많이 쓰는 곳이었는지 확인하고, 계약전력이 얼마로 되어 있는지 물어보세요. 부족하면 증설 공사가 필요합니다.
• 가스 배관 여부와 위치: 주방에만 있는지, 홀 테이블까지 들어와 있는지 확인하세요.
• 환기 덕트: 설치되어 있는지, 용량이 충분한지, 건물 외벽 배관은 어떻게 되어 있는지 봐야 합니다.
• 급배수 배관: 주방 위치를 바꾸려면 배수 배관도 옮겨야 하는데, 이게 생각보다 큰 공사입니다.
• 화장실: 매장 내부에 있는지, 건물 공용을 쓰는지에 따라 공사 범위가 달라집니다.
• 정화조 용량: 음식점은 일반 소매점보다 오수 배출량이 많아서, 기존 용량이 부족하면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

5. 자주 묻는 질문

6. 정리

매물 선택 시 위치와 임대료만 보는 것은 부족합니다. 그 자리에 이전에 어떤 업종이 있었는지가 초기 투자금에 큰 영향을 줍니다. 다만 순서를 지켜야 합니다. 먼저 본사에 리뉴얼 가능 여부를 확인한 뒤, 그 조건에 맞춘 매물을 찾아야 합니다.