무상임대 기간이 있다고 해서 개점 전 현금 유출이 사라지는 것은 아닙니다. 임대료 기산일, 관리비, 보증금, 부가세, 공사비 지급 일정이 서로 다른 날에 발생할 수 있습니다. 전자책의 손익표 검토에서 ‘월 매출’만 보는 대신 빠진 비용과 지급 시점을 확인하듯, 임대차 비용도 계약 월별로 펼쳐 봐야 자금 부족 시점을 찾을 수 있습니다.
계약 조건을 현금 흐름 항목으로 바꾸기
| 항목 | 확인할 조건 | 월별 표에 넣을 값 |
|---|---|---|
| 보증금·계약금 | 지급일, 잔금, 반환 조건 | 실제 지급·회수 월 |
| 임대료 | 기산일, 무상 기간, 인상 시점 | 계약상 청구액과 지급일 |
| 관리비 | 공사 중 부과 여부, 포함·별도 항목, 정산 | 월 고정분과 변동분 구분 |
| 부가세 | 임대료·관리비 청구서의 세금 처리 | 세금계산서 기준 지급 현금 |
| 공사·원상복구 | 선금·중도금·잔금, 승인 지연에 따른 추가비 | 견적서 일정과 예비비 |
월별 계획표 만들기
개점 예정월을 기준으로 계약 전부터 안정화 기간까지 각 월의 시작 현금, 보증금·공사비·임차료·관리비·인건비·세금·매출 입금, 월말 잔액을 적습니다. 무상 임대가 2개월이어도 관리비는 부과될 수 있고, 계약일이 아니라 인도일 또는 별도 합의일에 임대료가 시작될 수 있습니다. “무상”의 적용 범위와 날짜를 계약서 문구와 청구서에서 확인하세요.
이 책에서 권리금·공사·운영비를 따로 보는 이유는 항목을 섞으면 총투자금과 회수 기간을 잘못 판단하기 때문입니다. 월별 표에서도 초기 투자금, 반복 고정비, 매출에 따라 변하는 비용을 나눕니다. 부가세를 비용으로 볼지 환급·공제 가능한 세금으로 볼지는 사업자 유형과 거래 증빙에 따라 달라질 수 있으므로 세무사에게 확인하고, 실제 통장 잔액을 보는 현금흐름표에는 우선 실제 지급 시점을 기록합니다.
계약 전 확인 질문
- 무상 기간 시작·종료일과 임대료 첫 청구일은 언제인가?
- 공사 기간에도 관리비·공용 전기료·주차료가 부과되는가?
- 관리비에 포함되는 항목과 별도 청구 항목은 무엇인가?
- 부가세 및 세금계산서 발급 기준은 계약서·청구서에 어떻게 적히는가?
- 공사 지연이나 인도 지연 시 임대료 기산일은 어떻게 조정되는가?
- 보증금·계약금 반환 또는 공제 조건을 누가 어떤 자료로 판단하는가?
낮은 매출 시나리오도 넣기
매출이 예상보다 낮은 첫 달, 오픈이 늦어져 임대료가 겹치는 달, 관리비가 높게 나온 달을 별도 시나리오로 계산합니다. 한 달 수익률만 비교하지 말고 통장 잔액이 임금·세금·식자재 대금을 지급할 만큼 남는지 확인하세요. 비용 자료가 확정되지 않았다면 추정치라고 표시하고, 견적과 청구서로 실제 값을 업데이트합니다. 이 글의 예산표는 자금계획 참고용이며 임대차·세무 자문을 대체하지 않습니다.